Marché immobilier en 2024 : Un avenir incertain pour les acheteurs et vendeurs

Le marché immobilier français traverse une période complexe en 2024, marqué par des contraintes légales, économiques et politiques qui freinent son développement. De nombreux acteurs de l'industrie s’inquiètent de l’impact négatif des mesures gouvernementales récentes, notamment la loi Climat et Résilience, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et l'absence de politique de relance claire. Dans ce contexte, les professionnels font face à des défis qui risquent de freiner non seulement les transactions, mais aussi la confiance des consommateurs.

La construction de biens neufs a chuté de près de 50% depuis 2022

Une réglementation pesante et des acheteurs découragés

Depuis deux ans, le secteur de l’immobilier est entravé par plusieurs mesures mises en place par le gouvernement. Parmi celles-ci, la loi Climat et Résilience qui impose des restrictions environnementales, en particulier pour les passoires énergétiques. Ce flou législatif complique les projets d’acquisition, d’autant plus que les nouveaux diagnostics de performance énergétique (DPE) ont modifié les critères de classification des biens immobiliers. De plus, la volonté de limiter l’artificialisation des sols à travers la mesure du "zéro artificialisation nette" (ZAN) et la norme de construction RE 2020 complique davantage le secteur de la construction.

Le HCSF impose également des contraintes strictes en matière d’octroi de prêts, notamment avec un taux d’endettement limité à 35 %. Ce plafond, ajouté aux conditions imposées par le taux d'usure, a fait stagner le marché. Les acheteurs, confrontés à une hausse des taux d’intérêt, voient leur capacité d’achat diminuer drastiquement. Ainsi, en 2024, ils perdent jusqu’à 25-30 % de pouvoir d'achat immobilier, par rapport à 2021.

La conséquence directe de ces facteurs est une baisse de la confiance dans le marché immobilier. Or, cette confiance est cruciale pour encourager les investissements, qu’il s’agisse d’achat ou de construction de biens. L’incertitude actuelle freine les prises de décisions, tant pour les consommateurs que pour les professionnels.

Une comparaison avec la crise des subprimes

L’immobilier français en 2024 présente des similitudes avec la crise des subprimes de 2008, bien que le contexte soit différent. Avant cette crise, entre 2002 et 2007, les prix de l’immobilier avaient connu une augmentation vertigineuse, atteignant jusqu'à 10 % par an. La crise des subprimes a ensuite déclenché une chute brutale des prix, suivie d’une stagnation du marché immobilier.

En 2009, le marché a commencé à se redresser grâce à un rebond rapide des transactions, rendu possible par une abondance de biens disponibles et des taux d'intérêt relativement bas. Les mesures gouvernementales de l’époque, notamment le prêt à taux zéro et la déductibilité des intérêts d’emprunt, ont aussi favorisé la relance.

En revanche, la situation en 2024 est plus complexe. Alors que le nombre de mandats de vente a chuté drastiquement — de 100 à 120 mandats actifs en 2009 à seulement 25 à 30 en 2024 — les biens disponibles sont rares, exacerbant l’inflation des prix. Cette pénurie, combinée à la baisse du pouvoir d’achat immobilier, limite les transactions, malgré un besoin accru d'achats liés à des événements de vie comme le décès, le divorce ou le déménagement (les « 3D »). Ces acquisitions dites "de besoin" représentent environ 65-70 % du marché actuel.

Une crise multifactorielle et l'absence de plan de relance

Le marché immobilier actuel subit plusieurs pressions simultanées : l’inflation, la guerre en Ukraine, les politiques monétaires restrictives de la Banque Centrale Européenne (BCE), et l’absence de soutien gouvernemental. Les taux d’intérêt ont quadruplé entre janvier 2022 et 2024, ce qui a gelé une grande partie des transactions. La BCE a d'ailleurs prévu de maintenir ces taux directeurs à des niveaux élevés pour contenir l’inflation, ce qui rend peu probable un assouplissement des conditions d’emprunt à court terme.

Cette crise multifactorielle — conjoncture économique, politique monétaire et manque de biens sur le marché — plonge le secteur dans une impasse. Sans plan de relance gouvernemental, notamment en matière de soutien à l'accession à la propriété, le marché reste dans l'attente. Alors que la France se dirigeait auparavant vers un modèle de pays de propriétaires, l'absence d'incitations telles que celles mises en place sous la présidence de Nicolas Sarkozy (intérêts d'emprunt déductibles, super prêt à taux zéro) freine les achats immobiliers.

Quelles perspectives pour l’avenir ?

Malgré cette situation difficile, certains signes de stabilisation commencent à apparaître. En effet, bien que les prix continuent de baisser lentement, le marché pourrait connaître un rebond une fois que la BCE cessera d'augmenter ses taux directeurs. Toutefois, le redressement sera lent et dépendra largement des mesures que le gouvernement choisira de mettre en place.

Les professionnels de l'immobilier restent sceptiques quant à une reprise rapide. Pour eux, les clés du succès résident dans la mise en place de politiques claires, visant à redonner confiance aux acheteurs tout en relançant la construction et la rénovation des biens immobiliers. Une meilleure visibilité, tant pour les acteurs de l'industrie que pour les consommateurs, serait un premier pas vers la sortie de crise.

Le marché immobilier français de 2024 est marqué par une crise sans précédent, résultat de mesures gouvernementales restrictives, d’un contexte économique mondial tendu, et d’une confiance affaiblie des consommateurs. Si des parallèles peuvent être tracés avec la crise des subprimes de 2008, la pénurie actuelle de biens disponibles et la hausse des taux d’intérêt rendent plus complexe un rebond rapide. Sans soutien clair du gouvernement, la relance de l'immobilier semble difficile, mais pas impossible. Une réponse adaptée aux défis de cette crise multifactorielle reste essentielle pour redonner souffle à l'industrie mais le marché s'adapte à retardement de sa crise débutée en 2022.